Setelah pandemi mereda, bisnis properti di Batam kini bangkit lagi. Pertumbuhan jual beli properti akan membawa dampak yang luas pada perekonomian daerah karena terkait langsung dengan belasan usaha lainnya.
Reporter: EGGI IDRIANSYAH, YASHINTA, FISKA JUANDA
PROPERTI tak sekadar jual beli rumah. Usaha ini berkait erat dengan belasan usaha lain, seperti bahan bangunan, furnitur, desain interior, hingga perbankan. Meredanya kasus Covid-19 yang beriringan dengan pulihnya kondisi perekonomian, menumbuhkan keyakinan di kalangan pelaku usaha properti bahwa tahun 2022 ini akan jauh lebih baik lagi.
Ketua DPD Real Estat Indonesia (REI) Kota Batam, Achyar Arfan, menyebutkan jumlah kredit pemilikan rumah (KPR) melalui Bank BTN pada tahun 2021 meningkat sebesar 200 persen dibanding tahun 2020.
Karena itu, jumlah KPR tahun ini diyakini akan lebih tinggi lagi meskipun belum bisa menyamai pencapaian pada 2018 dan 2019.
Achyar mengatakan, pertumbuhan bisnis properti pada 2021 sejalan dengan pertumbuhan ekonomi Kota Batam, yakni sebesar 4,75 persen. Oleh sebab itu, jika pemerintah daerah dan pusat menargetkan pertumbuhan ekonomi 2022 sebesar 5 persen, maka prospek bisnis properti akan lebih baik dibandingkan tahun 2021.
“Pertumbuhan ekonomi itu tentu termasuk perumahan. Karena orang akan investasi kalau dia punya uang, dan investasi paling aman di properti,” katanya.
Ia mengungkapkan, untuk pembelian properti di Batam setelah pandemi Covid-19 masih didominasi oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Sementara untuk Warga Negara Asing (WNA) belum ada, karena perlintasan internasional baru dibuka pada 15 Juni lalu.
“Kalau kita lihat sekarang banyak orang masuk, tapi Batam alhamdulillah kasus Covid tidak meningkat. Sebaliknya, orang kita yang ke sana tidak ada juga yang dites kena (Covid-19). Jadi pasti orang yakin di 2022 ini lebih baik,” tuturnya.
Mengenai pembelian properti oleh WNA yang telah tertuang dalam Undang-Undang Cipta Kerja (UUCK) dan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021, ia menilai masih memusingkan, terutama di dalam PP 18/2021. Padahal dalam UUCK persyaratan WNA untuk punya properti di Indonesia sudah simpel.
“Karena ego sektoralnya muncul lagi. Padahal, Presiden sudah berkali-kali bilang, tolong jangan ego sektoral diutamakan. Karena kita mau maju,” tuturnya.
Sebagai contoh mengenai Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Menurut dia, aturan PBG itu dipaksakan harus berjalan pada Agustus 2021, namun nyatanya baru bisa terlaksana pada Juni 2022. Sehingga hampir setahun tidak ada PBG yang diterbitkan di seluruh Indonesia. Masalahnya, penerbitan PBG yang sudah menggunakan sistem online itu, dalam pelaksanaannya terlalu banyak persyaratan dan yang tidak bisa dimengerti.
Ribetnya lagi, jika terjadi kesalahan input data ke sistem. Misalnya, salah satu pengembang yang mempunyai areal lahan seluas 80 ribu, tapi diinput 8 ribu, maka setelah dilanjutkan, kesalahan itu tidak bisa langsung diperbaiki. Pengembang harus mengirimkan pesan elektronik atau emai ke OSS Pusat. Namun email yang dikirim tersebut, juga tidak dijawab.
“Jadi orangnya pergi ke OSS Pusat ketemu sama costumer service. Apa kata orang itu? Tulis email saja. Orangnya dari Batam sudah ke Jakarta malah suruh tulis email. Kalau email bisa ngapain orang ke Jakarta. Jadi antara cita-cita sama pelaksanaannya itu masih jauh,” ujarnya.
Meski demikian, ia menegaskan, pengusaha properti di Batam pasti mendukung aturan yang dilahirkan oleh pemerintah. Akan tetapi, pemerintah juga harus mau mendengar masukan-masukan dari pelaku usaha.
“Tapi PBG ini sudah mulai keluar, Batam saya dengar bulan lalu sudah mulai ada persetujuan sekitar 20. Tapi masih ada ratusan di dalam antrian. Mungkin seiring dengan berjalannya waktu, PTSP dan OSS Pusat akan saling bisa sejalan,” katanya.
Salah satu pasar potensial properti Batam adalah orang asing, terutama dari Singapura. Menurut Achyar, persyaratan orang asing yang ingin memiliki properti di Indonesia sudah lebih ringan.
Ia membandingkan, sebelum adanya UUCK, orang asing yang ingin membeli properti di Indonesia harus WNA yang bekerja atau berinvestasi di Indonesia. Mereka mendirikan perusahaan dan lain sebagainya, baru diperbolehkan membeli properti.
Klausul itu dirasa berat. Karena itu, pengusaha properti memberikan masukan kepada pemerintah pusat dan dituangkan dalam UUCK. “Sebab, pasar utama bisnis properti di Batam adalah orang-orang yang tinggal di Singapura, namun ingin mempunyai properti di Batam. Biasanya, orang-orang di Singapura yang membeli rumah di Batam ini, mereka biasanya akan tetap bekerja di Singapura dan akan datang ke Batam setiap dua bulan sekali atau pas momen liburan,” paparnya.
Mereka lebih memilih membeli rumah di Batam karena harga pasaran rumah di Batam jauh lebih murah dibandingkan dengan Singapura. Achyar mengatakan, perbandingan harga rumah antara Singapura dan Batam 1/13 hingga 1/20. Sebab, dengan uang sebanyak SGD 200 ribu, mereka sudah mendapatkan rumah mewah dua lantai.
“Sementara di Singapura, rumah susunnya saja minimum SGD 1 juta. Itu rumah susun ramai-ramai orang tinggal. Dia dengan SGD 200 ribu di sini udah punya rumah villa dan macam tuan tanah dia,” katanya.
Kini, setelah terbitnya UUCK, WNA sudah bisa dengan mudah membeli rumah di Batam. Sebab, selain menggunakan KITAS, WNA sudah bisa mempunyai rumah hanya dengan syarat mempunyai izin kunjungan tinggal, visa atau paspor. Perubahan itu, kini tinggal menunggu petunjuk pelaksanaan dan teknis.
Selama belum ada petunjuk teknis, persoalan masih rumit. Sebagai contoh, form di Badan Pertanahan Nasional (BPN) saat mau membuat akta jual beli (AJB) yang masih menggunakan KITAS. Jika tidak ada KITAS, maka WNA tak bisa membeli rumah karena harus mengunduh dokumen KITAS dalam form online. Dalam form di BPN itu juga, belum ada pilihan dokumen lainnya yang diunggah.
Begitu juga di BP Batam. Untuk pengurusan izin peralihan hak (IPH) harus dilengkapi dengan KITAS. Padahal, KITAS bisa diganti dengan dokumen lain seperti izin kunjungan tinggal, visa, atau paspor sejak diberlakukannya UUCK tahun 2021 lalu.
Begitu juga untuk pembukaan rekening di bank yang harus menggunakan KITAS. Karena WNA wajib membuka rekening untuk pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB).
“Kemarin kita ketemu dengan Pak Dirjen BPN saat datang ke Batam, dan kami sampaikan permasalahan ini. Dan ini sudah diakomodir, dia bilang gampang kalau mengubah sistem,” tuturnya.
Gairah Pengusaha
Optimisme pengusaha properti tercermin dari gairah mereka untuk mulai membangun lagi proyek-proyek baru. “Kemarin kami bangun royal vasa, dan sudah ludes semua tahap pertamanya,” kata General Manager Royal Property, Fendy, Jumat (17/7).
Royal vasa adalah sebuah perumahan mewah dengan konsep hunian tropical dan mengutamakan penghijauan. Lokasi perumahan ini terletak di tempat yang strategis di Batam Center.
Royal vasa menghadirkan hunian yang eksklusif dalam bentuk cluster dan tertata rapi. Cluster yang memiliki thematic concept, yang dilengkapi dengan autogate system access, dan keamanan 24 jam, yang akan memberikan jaminan keamanan terbaik bagi setiap penghuninya.
“Sudah sold out itu tipe 69/78,” ungkap Fendy.
Ia mengaku di tahun 2020 dan 2021, saat pandemi masih bergejolak hebat, Royal Property tidak bisa berbuat banyak. Meskipun begitu, di 2021 Royal Property masih bisa menjual seluruh proyek mereka di Batam Center, yakni Royal Vasa.
“After normal, semuanya sudah membaik. Sekarang mungkin tidak masa jayanya properti (2017-2018), tapi sepertinya mulai menuju ke sana,” ujar Fendy
Fendy mengungkapkan, pemasaran perumahan tidak lagi berpatok dengan gaya lama. Royal Property memanfaatkan dunia digital. “Sekarang media sosial sangat kami perhatikan,” tuturnya.
Royal property, kata Fendy, selalu berkomitmen membangun rumah yang nyaman dan terletak di lokasi yang strategis.
Hal yang senada diucapkan Manager Marketing Sales Villa Foresta, Ruslan Weng. Ia mengaku sejak awal 2022, penjualan properti kembali meningkat. “Cukup signifikan,” ujarnya.
Ia mencontohkan proyek terbaru dari Cipta Grup yakni Villa Foresta yang terletak di belakang RSBP Batam, Sekupang. “Sudah banyak yang terjual, pembelinya tidak hanya WNI tapi juga ada WNA,” ungkap Ruslan.
Villa Foresta merupakan hunian bernuansa alam yang tenang, nyaman dan mewah. Perumahan ekslusif ini berada di kawasan asri perbukitan Sekupang. Fasilitas yang ditawarkan mulai dari club house, outdoor gym, infinity pool, jogging tract dan communal garden.
“Dekat dari rumah sakit, pelabuhan internasional, resort dan wisata pantai serta taman rusa,” tuturnya.
Perumahan untuk kalangan menengah ke atas ini, dibangun di atas tanah seluas 10 hektare. Ada sekitar 200 unit rumah dibangun di kawasan tersebut.”Banyak tipe yang kami tawarkan,” tuturnya.
Ruslan mengatakan, perumahan untuk WNA ini, seluruh dokumen legalnya akan diuruskan. Sehingga, membeli rumah atau tanah di kawasan ini sangat terjamin dokumennya.
“Sekarang penjualan sudah membaik, jika dibandingkan 2020 dan 2021. Semoga ke depan semakin baik lagi,” ungkap Ruslan.
Optimisme serupa juga diungkapkan Direktur Kaliban Bangun Prakarsa, Nelson Chen. “Selama pandemi di 2020 dan 2021 masa-masa paling buruk. Jualan gak ada, ditambah lagi bank-bank sangat selektif memberikan KPR (Kredit Pemilikan Rumah),” katanya.
Ia menuturkan, selama dua tahun pandemi, Kaliban harus memutar otak agar bisa menjual rumah. Sebab jika ditahan terus, biaya perawatan akan terus berjalan.
Salah satu cara yang ditempuh adalah menjual rumah dengan cash bertahap. Konsumen bisa beli rumah, tanpa harus berurusan dengan bank. Sehingga memudahkan konsumen mendapatkan rumah. Tapi, efeknya adalah developer harus berhubungan dengan konsumen langsung, serta pengembalian uang sedikit lambat.
“Jika dari bank harus melewati BI checking, tapi dengan cash bertahap ini tidak perlu. Tapi, kami harus menunggu lama (pembelian rumah),” ujar Nelson.
Kaliban saat ini memiliki proyek yakni Ruko Kaliban Ruperblok di Kabil, Punggur dan Perumahan Deluxe Place. Nelson mengatakan, untuk proyek Ruko Kaliban Superblok sudah hampir terjual semuanya.
Direktur Utama Manorah, Welly Song, yang membangun proyek di kawasan Southlinks, Tiban, mengatakan dukungan pemerintah daerah terhadap infrastruktur pendukung, seperti jalan, sangat membantu perkembangan usaha properti.
Di sisi lain, ia menyorot masih seringnya peraturan berubah-ubah. “Saat ini semuanya sistem digital. Memang bagus, tapi kami kebingungan mengisi dan mengurusnya,” tutur Welly.
Ia berharap regulasi kedepannya tidak berubah-ubah lagi. Sehingga dapat membuat para pengembang nyaman dalam membangun berbagai proyek di Batam.
Saat ini, kata Welly, pihaknya sudah membangun beberapa proyek seperti Niaga Mas, Marganda, Golden Sands. Proyek terbaru yakni The Golden. “Lokasi tepi jalan, kawasan Batam Center dan strategis,” ungkap Welly.
CEO Central Group, Princip Muljadi, menceritakan bagaimana bangkit di era setelah pandemi. Proyek-proyek yang dibangun Central Group laris manis di pasaran. Hanya butuh beberapa jam saja bagi Central Group untuk menjual ratusan unit properti pada saat peluncuran. Bahkan, di tengah pandemi Covid-19, Central Group berhasil menoreh pencapaian melebihi target.
“Rata-rata konsumen kami, belum melihat produk, mereka sudah membeli. Produk kami dibeli berdasarkan referensi dari mulut ke mulut. Beli Sentral, membangun impian. Hasil utama yang dipilih untuk berinvestasi,” jelasnya.
Menurut Princip, saat ini, pihaknya tengah fokus dalam proyek teranyar yakni Serenity Sentral. Serenity Central adalah kolaborasi perusahaan antara Central Group dengan TDW Property milik Tung Desem Waringin. Serenity Central merupakan luxury villa dan resort seluas 6.4 hektare yang berada di lokasi paling strategis di kawasan sekupang. (*)